配偶者居住権の論点:配偶者と居住建物所有者の法律関係(賃借人がいる場合の法律関係について)

はじめに

 令和2年4月1日施行の改正民法により、配偶者の居住権を保護するための方策が新たに導入されたことは広く知られていると思います。

 今回は、その中でも「配偶者居住権」(改正民法(以下同じ)1028条)に関する論点について、私見を交えて解説をしたいと思います。

※この記事では、配偶者居住権により居住建物を使用収益できるとされる配偶者と当該建物の所有者の法律関係について、より具体的には、居住建物の一部が第三者に賃貸されている場合の配偶者と建物所有者との関係について検討しています。

前提となる事例

 甲建物は被相続人Aが単独所有していた建物であり、被相続人はその建物の一部分を第三者Z(賃借人)に賃貸し、賃料を得ていた。Aの遺贈等により、甲建物はAの子であるYが取得し、甲建物についてはAの配偶者が配偶者居住権を取得することとなった(相続人はXとYの2名のみ)。

※あくまでも民法上の規律について理論的に検討するため、前提事例を単純化しています。当然、実際の事案では遺産分割協議等により実質的に配偶者が賃料を得るような場合があるかもしれません。ただ、その場合の配偶者居住権の評価方法については別途検討を要します。

論点(誰が賃料を取得できるのか)

 賃借人Zから賃料を確定的に取得できるのは、配偶者Xでしょうか、所有者Yでしょうか。 なぜ、上記の論点が生じるかというと、それは配偶者居住権の内容について解釈の余地があるからです。以下では、まず、配偶者居住権の内容を確認します。

配偶者居住権の内容

(1) 法的性質

 改正民法の立案担当者によると、「配偶者居住権は、配偶者の居住権を保護するために特に認められた権利であり、帰属上の一身専属権である」と説明されています(堂薗幹一郎・神吉康二編著『概説改正相続法【第2版】』14頁(一般社団法人金融財政事情研究会、2021))。したがって、配偶者居住権は譲渡することができず(1032条2項)、配偶者が死亡した場合には当然に消滅します(1036条・597条項)。

 配偶者居住権は、配偶者を債権者、居住建物所有者を債務者とする賃借権類似の法定債権であると考えられています(堂薗・前掲14頁)。

(2) 居住建物を使用収益できる

 配偶者居住権は、居住建物の全部について、無償で使用及び収益をする権利です(1028条1項本文)。ここでのポイントは、条文上、配偶者による使用収益権限が居住建物の「全部」に及ぶとされている点です。

(3) 用法遵守義務と善管注意義務が課されている

 他方で、配偶者には、「従前の用法」に従い、「善良な管理者の注意」をもって使用収益をしなければならないこととされています(1032条1項本文)。

 しかし、一方で、従前居住の用に供していなかった部分を、事後的に居住の用に供することができるともされています(同但書)。

(4) 居住建物所有者の承諾なく増改築したり、第三者に使用収益させたりできない

 文字通り、配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築若しくは増築をし、又は第三者に居住建物の使用若しくは収益をさせることができないとされています(同条3項)。

既存の賃借人との関係

 配偶者がその配偶者居住権を第三者に対抗するためには、配偶者居住権の設定登記をしなければなりません(1031条参照)。

 そして、居住建物の既存の賃借人との関係については次のようになります。すなわち、既存の賃借人は生前の被相続人と賃貸借契約を締結し、すでに被相続人に建物の引渡しを受けていることから、その後に配偶者居住権を取得した配偶者は当該賃借人に対しては配偶者居住権を対抗できないこととなります。 結果として、賃貸借契約は存続し、賃借人は建物に居住し続けることができます。

もう一度論点を確認

 本事例でも、賃借人Zはすでに被相続人Aから甲建物(の一部)の引渡しを受けていることから、配偶者Xは配偶者居住権を対抗できません。 そうすると、賃借人Zは建物所有者・賃貸人であるYに賃料を支払うことにより、居住し続けることが可能です。

 さて、ここで、論点をもう一度確認します。 配偶者は配偶者居住権を賃借人に対抗できないとしても、配偶者居住権は建物全部を無償で使用「収益」できる権利です。

 その一方で、賃借人と賃貸借契約を締結しているのは建物所有者であり、所有権によって建物を使用収益する権限を有しているはずです。

 では、この場合、賃借人Zからの賃料(賃料相当額の経済的利益)を最終的に、確定的に取得できるのは、配偶者居住権を有する配偶者Xでしょうか。それとも建物の所有者兼賃貸人であるYでしょうか。

 この論点については、所有者であるとする見解、配偶者が取得できるとする見解の両方があるようです(以下の各見解のネーミング・整理は筆者による。)。

所有者説

 賃貸借契約上の地位を有する者が賃料を取得するという考え方です。通常は、建物所有者が賃貸人になることから、本事例では所有者Yが確定的に賃料を取得すると考えます。

 立案担当者の解説には、以下の記述があります。

(引用開始)
なお、例えば、区分所有建物でないアパートの1室が被相続人と配偶者の居住のために使用され、他の部屋は被相続人が第三者に賃貸していたというケースにおいては、配偶者居住権はアパート全体について成立するが、賃借人たる第三者は既に被相続人から引渡しを受けていることから、配偶者は、当該第三者に対しては配偶者居住権を対抗することができないことになる。また、配偶者居住権の成立と、既に成立している賃貸借契約上の地位の承継は別の問題であるから、当該第三者から収受している賃料については、当該賃貸借契約に係る賃貸人の地位を承継する者が取得することになり、通常は居住建物の所有者が取得することになるものと考えられる。
(引用終わり。堂薗・前掲21頁。下線は筆者)

 この記述からすると、立案担当者は「所有者説」であるといってよいと思われます。

配偶者説

 最終的に、配偶者が賃料(ないし賃料相当額の経済的利益※)を取得できるという考え方です。この見解は、配偶者居住権が使用権限のみならず、「収益権限」を伴うことを根拠するものと思われます。

 弁護士の坂田真吾先生は、次のように説明されています(坂田真吾「配偶者居住権の相続税評価」税務弘報第68巻第12号(2020年12月)18〜20頁)。

(引用開始)
一方で、②所有者と配偶者との関係では、配偶者居住権の使用収益権限は建物全体に及ぶことから、所有者は、①によっていったん取得した賃料を、配偶者に交付する義務を負うものと考えられる。いわば、所有者をパススルーして配偶者が賃料を受領する権限を持つ。
(引用終わり。前掲・坂田19頁)

(引用開始)
所有者は、法律上の原因なく他人(配偶者)の財産(配偶者居住権)によって利益を受け、そのために他人(配偶者)に損失を与えたものとして、不当利得返還義務(民法703)が生じるものと考える。
(引用終わり。前掲・坂田20頁注7)

※なお、配偶者居住権に基づき収益ができるのだとすると、配偶者が得られるのは、必ずしも現実の賃料額に限定されるのではなく、賃料相当額の経済的利益を得られることになると思われます。

私見

 私見では、所有者説が妥当であると考えます。

 配偶者居住権は、無償で居住建物を使用収益できるとされているものの、条文上、所有者の承諾を得なければ、第三者に居住建物を使用させることができないとされている以上(1032条3項)、配偶者が所有者の意思と関係なく(所有者の意思を無視して)建物を第三者に賃貸して収益するのと同様の結果を得られるという結論は取り得ないと考えます。

 この点、立案担当者は「実際には居住建物の使用権限を有するに過ぎず、配偶者の意思のみで居住建物の収益をすることができる場合はほとんど想定することができない」としています(堂薗・前掲15頁)。

 また、配偶者には「従前の用法」に従って使用収益すべき義務が課せられており(1032条1項本文)、これは所有者による使用収益権とのバランスを図る規定であると考えられます(用法遵守義務違反の状態が続けば、所有者は配偶者居住権を消滅させることができる(同4項)。)。

 そもそも、配偶者居住権は、基本的には「居住権」であり、収益権の側面ではそれまでの所有者・賃借人間の賃貸借契約との関係で劣後すると考えざるを得ず、配偶者居住権があるからといって建物所有者が自己所有物を賃貸した収益まで奪われるのは不当です(配偶者説によると、所有者は賃借人に対しては賃貸人として義務を負い続けるにもかかわらず、その対価としての賃料は得られないことになってしまう)。

 さらに、配偶者説では、所有者は配偶者に対して賃料相当額の不当利得返還義務を負うとしますが(坂田・前掲)、所有者が配偶者(配偶者居住権)の損失のもとに利得を得ているとは評価できないと私は考えます。
 なぜなら、所有者が賃料を得られるのは、あくまでも自身が賃貸人であるからであり、所有者が配偶者居住権によって賃料相当額を利得したとはいえないからです。所有者は賃貸借契約に基づき賃料を取得している以上、「法律上の原因なく他人の財産により利益を得た」とはいえないと考えます。

わかりにくい配偶者居住権の規律

 条文上、配偶者居住権には居住建物の収益権があることが明記されているために、所有者の収益権との関係が不明確になってしまっていると言わざるを得ません。

 配偶者居住権は、配偶者の「居住権」を保護するものであり、居住建物の所有権を取得させるものではないため、配偶者の使用収益権は居住権保護の範囲で認められているものと考えることができます。使用収益権があるからといって既存の賃貸借契約関係にまで当然に及ぶものではない(既存の賃貸借契約関係に直接的に影響するものではない)と考えるのが素直ではないでしょうか。

 ただし、区分所有建物でない建物の一部分を賃貸していた場合でも(上記のアパート事例など)、既存賃借人との賃貸借契約が終了した場合には、当該賃借人が使用していた部分についても配偶者居住権が及ぶため、所有者が当該部分について当然に賃貸することはできないことになると考えます。

 なお、国税庁による「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」(令和2年7月国税庁課税部資産評価企画官)では、相続時に居住建物の一部が賃貸の用に供されている場合の解説があります。

 すなわち、ここでは「居住建物の一部が賃貸用の場合、配偶者居住権と敷地利用権の評価額の計算の基礎となるのは『賃貸以外の部分』です。そのため、その賃貸されている部分を除いて、配偶者居住権と敷地利用権を評価することとなります。」(前掲50頁)とありますが、所有者説(私見も同様)からすれば、この評価方法は基本的に適切であろうと考えられます。

以上